备受市场关注的存量房贷调整政策终于落地了！
8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
文件明确，9月25日起，已有首套房贷的借款人，可向贷款银行申请新增贷款置换现有贷款或与商业银行协商变更合同利率。
此外，文件统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和第二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别不低于20%和30%，不区分实行“限购”城市和不实行“限购”城市。第二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场牌价(LPR)加20个基点。
减少股票抵押贷款的两种方法
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹兰在国新办举行的新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行和借款人自主协商变更合同约定，或者发放新的贷款替代原有的现有贷款”。相关存量房贷调整进展备受市场关注。
这份文件明确，对于符合条件的现有住房贷款，借款人可自2023年9月25日起向贷款银行提出申请，发放新贷款置换现有首套房贷，或协商变更合同利率水平。
该政策明确了减少抵押贷款存量的两种方式。
严跃进认为，第一种方式是换一笔利率更低的新贷款。这个新的贷款利率需要自主协商，理论上可以得到当年银行系统给的最大优惠和折扣。第二种方式是直接调整现有合同。理论上可以弥补申请房贷时没有给的折扣。
特别需要注意的是，金融管理部门规定了此次调整的下限:即LPR的涨幅不得低于原贷款发放城市首套商业性个人住房贷款利率政策的下限。
严跃进表示，降低现有房贷利率的政策是非常难得的创新政策工具。1994年，我国建立了住房抵押贷款制度，“抵押贷款”一词由此诞生。但是，这么多年的房贷市场，从来没有出现过“中途调整存量房贷利率”的说法。
从近期密集召开的银行中期业绩发布会来看，业内人士普遍认为，现有房贷的调整与最近两年提前还贷次数增多、家庭月供压力较大有关。虽然调整现有房贷利率会对银行利差造成一定压力，但也有利于减轻提前还款的压力，有利于银行更合理地安排信贷计划，更重要的是直接减轻居民的还款负担。
据此前媒体测算，降低存量房贷利率可以节省居民的利息负担。首套房商业性个人住房贷款利率调整后，数千万家庭、数亿居民的财务负担将明显减轻，平均降低约0.8个百分点。以期限100万，25年，原利率5.1%的股票抵押为例。假设房贷利率降至4.3%，借款人每年可节省利息支出5000元以上，可显著增加消费能力。
政策公布后，中国建设银行、农业银行、中国邮政储蓄银行、交通银行、招商银行均迅速宣布将按照市场化、法制化原则制定具体操作细则，做好首套房商业性个贷利率调整工作，降低存量。后续进展将及时在官网等渠道公布。
根据文件要求，9月25日前，银行将做好合同文本修改、调整制度改革、合格客户认定等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和申请材料。
首套房首付比例降至20%
《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，首套商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。
易居研究院研究总监严跃进告诉界面新闻，这一政策明确了首套房和二套房的首付比例。这也为后续地方降低首付比例确定了方向。其中，20%的首付比例已经在很多地方执行，客观上要求其他没有调整政策的省市主动将首付比例降到最低。
但在回答记者关于此次公布的优化住房信贷政策的提问时提到，各地可根据因城施策的原则，根据当地房地产市场情况和调控需要，自主确定辖区内首套房和二套房的最低首付款比例和利率下限。
北京一位房地产业内人士对国际文传电讯社表示，政策的核心是“因城施策”，这可能意味着一线城市的首套房和二套住房政策的调整需要更多从供求关系考虑，不会很快降低。
严跃进分析，这一政策对刚需和改善性住房需求都有积极的帮助。以前我们看到降低首付强调首套房或者刚需。从这个政策来看，二套房也有降低首付的操作。因此，目前的这些政策充分说明了促进合理住房消费需求的导向。
贷款利率下限
该政策明确，首套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于同期贷款市场报价利率加20个基点。
此次政策最大的变化是二套房利率下限由“加60个基点”变为“加20个基点”，相当于一次性下调40个基点。
严跃进表示，从这个政策来看，即使部分购房者可能享受不到认房不认贷的政策，但如果按照目前的政策，也可以享受到二套房贷利率下调的机会。以前我们比较关注首套房，现在对二套房给予了非常明确的支持，应该说有助于降低首套房和二套房的利率成本。"